摘要：解构南京酒店投资市场的“德胧样本”
本文源自空间秘探，作者李荇。
正在迎来第五波发展浪潮的南京酒店市场，近日又有高端酒店新店落子，南京浦口城乡建设集团有限公司(以下简称南京浦口城建集团)与德胧集团正式签约南京滴水观堂项目。不仅如此，在已经过去的8月，德胧旗下已开业的酒店项目业绩表现突出，其中南京固城湾开元名都度假酒店营收屡创新高。如此傲人的城市发展成绩单背后，德胧的拓展制胜法则究竟是什么?
再传喜讯，8月签约南京滴水观堂
由南京浦口城建集团开发的南京滴水观堂，是德胧8月新签项目，坐落于南京市浦口区老山北麓。作为观堂品牌的第12个项目，南京滴水观堂是观堂在南京市场更是江苏市场的品牌首秀，也是德胧集团的政企合作又一新篇。
从项目规模来看，南京滴水观堂总面积约22300平，规划170余间客房，目前一期建有68间客房。酒店配备2个面积1200平、层高8.6米的宴会厅，可同时容纳700人举行宴会和588人会务，以及特色中餐厅、健身房和棋牌室。该项目投入使用后，预计将成为浦口区体量最大、标准最高、功能服务最全的大型综合体项目。
从建筑设计来看，南京滴水观堂项目以庭院形式分布，其中更是藏着3大设计巧思。一是借山水之意打造园林之境，酒店建筑与周边山水相融相合，并以水为核，打造了以山、水、院、廊、筑五大传统建筑核心元素的古典园林式景观。二是取金陵韵味雕琢现代气质，金陵传统建筑独特的韵味及建筑符号如木质花格、海棠花形镜子等，结合当下的设计手法，共同构建了一个又一个设计亮点。三是择素以为华重塑精简大气，建筑整体大面疏朗，局部重点装饰，精简大气是酒店对山水自然及地方传统最好的回应。
值得一提的是，南京滴水观堂所在的老山北麓有“十里温泉带”之称，所以酒店打造了配有温泉直引的天然温泉泡池的套房，如山景私汤套房等。
至此，德胧目前已在南京市场布局南京滴水观堂、南京固城湾开元名都度假酒店、南京高淳域见芳草地度假酒店、溧水新时代开元名都大酒店以及南京景鸿开元名庭酒店等8家酒店。尤其开元名都、观堂、芳草地度假酒店等高端商务、度假品牌的加入，不仅进一步扩充了南京酒旅版图，还为六朝古都增添文旅异彩。
其中，2021年开业的南京固城湾开元名都度假酒店，坐落于南京高淳的亲子度假综合体固城湾景区内。该酒店配备了700亩水游园的文旅配套，新中式建筑形制，160间临水而建的客房等。其中，酒店设计的“与鹿同住”亲子主题房，平均要提前21天才能预订到，好评率100%。
今年8月，南京固城湾开元名都度假酒店营收屡创新高，实现了occ(客房入住率)突破90% ，adr(已售客房平均房价)达到900+，基本上整月满房。不仅如此，今年的1月-8月，这家酒店gop(营业毛利)突破500万元，为业主创造的价值远高于行业平均水平。
解构南京酒店投资市场的“德胧样本”
凭借着多家高端酒店在南京酒店投资市场的优异表现，“德胧样本”悄然成型。为什么一家酒店集团能够在城市市场获得如此亮眼的成绩?解构“德胧样本”，我们发现优异表现的背后是德胧在城市择取、品牌确定到协同发展三个关键问题中均作出了高质的回答。
问题1：城市与酒店集团如何“双向奔赴”?
经济、政治、文化等因素之外，酒店对城市的深度理解，更能影响城市的选择。
南京在经济政治文化有着其独到的优势，身居全国GDP十强城市之列、成为首个发改委批复的都市圈以及金陵文化与江淮文化等融合而成的属地文化等。于集团而言，这些优势是放在同一起跑线上，集团对城市的理解深度，将会成为实现合作的关键动力之一。
于德胧而言，南京市场除了上述优势之外，还藏着2大市场机遇。其一是尚未成形的区域高端度假酒店梯队。据亚洲旅宿大数据研究院统计，近5年南京新开37家高端度假酒店。凭借着旗下高端度假酒店的品牌实力与产品品质，德胧在南京市场的快速发展是顺势而为。
其二是文旅资源需要搭配更优质的配套住宿产品。南京近年深挖文旅资源，创建了多个旅游示范区。这些由地方政府主导的文旅示范区，更重视文旅企业对属地文化的理解力。这恰好是德胧的优势之一，因为其拥有十大享誉业界的生活方式品牌。对属地文化消化理解之后以空间与服务语言的对外传达，德胧旗下8家酒店已悄然成为了南京部分文旅项目文化生命力的关键组成部分。
问题2：市场与酒店品牌如何相互确定?
市场所需，品牌所给，两者高度匹配之际，酒店才能最大限度地创造价值。
确定了酒店集团之后，面对日渐庞大的品牌矩阵，市场该如何确定最适合自己的品牌。于德胧而言，要义在于直击市场需求痛点，结合文化制高点，展现品牌独有的供给亮点。在南京市场中，德胧的品牌布局正是如此。
首先是展会猛增，南京需要有助于提升城市形象和接待能力的酒店。据了解，南京“十三五”时期共举办规模以上展会数量2187个。对此，德胧旗下秉承盛唐风华，展现极致服务的开元名都品牌，以及其姊妹品牌开元名庭恰好契合了南京市场所需。
其次是文化需求，南京底蕴深厚的历史文化需要酒店品牌的全新解读。酒店品牌要从南京的传统文化中提取价值线索，然后赋予其新生的意义。观堂品牌主张“见多以识广，闻识以通达”的观堂品牌，与南京市场的文化需求有极高的契合度。作为中国绘画与书法的重镇，南京的金陵画派盛名在外。例如南京滴水观堂以此为灵感，酒店空间中多处运用以山水，花鸟为主题艺术玻璃屏风，再现江南山水之美。
问题3：酒店与区域市场如何彼此认同?
经济效益之外，酒店对社会价值的持续追求，是与区域市场彼此认同的源动力。
对于城市而言，除了传统的经济效益考量之外，酒店所能创造的社会价值同样至关重要。以南京滴水观堂为例，业主南京浦口城建集团本就肩负着城乡建设的重担，因此在确定酒店合作方时，会更重视对方在城市发展方面能发挥的效能大小。
据了解，南京滴水观堂项目不仅增加了南京浦口区域高端度假酒店的供给，还为浦口旅游产业注入重要元素，且未来将对浦口综合服务类建设项目形成标杆作用。可以说，南京滴水观堂项目对浦口的区域发展是一次重要的助力。
高淳作为南京乡村振兴的核心区域，近年来构筑起了全境“大慢城”的全域旅游发展新蓝图，引入了各类文旅业态，其中之一就是德胧旗下的南京高淳域见芳草地度假酒店。通过叠水、茶园、黑松林结合简奢的中式院落营造秘境之外，南京高淳域见芳草地度假酒店还将高淳鱼米之乡的雅致巧妙地融入了空间设计，并将诸多高淳地方特色民俗纳入酒店体验。当下，这家酒店已被视为高淳全域旅游以及推进乡村振兴的一个重要展示窗口和文化品牌。
什么是城市拓展的制胜新法则?
实际上，不止是南京市场，其他城市的投资人同样可以相信德胧集团并选择投资加盟旗下品牌。因为基于上述3个关键问题，德胧打造了一套自有的城市拓展致胜法则。
/兼容性更强的品牌矩阵
首先是德胧拥有兼容性更强的品牌矩阵，给予了城市更多的选择可能。德胧品牌矩阵的兼容性体现以下两大层面：一是兼容消费趋势。受益于“品牌先行”方法论，德胧以消费者为核心，打造吻合不同消费人群气质的品牌和产品，用“小众共鸣”洞察大众消费趋势，与目标消费者在深层价值观上形成共鸣。如此一来，德胧品牌矩阵能够更好地满足市场中涌现的各类新消费趋势。
二是兼容各类物业。德胧旗下的十大生活方式品牌，为不同物业提供了多重选项。高端度假可以选择方外、芳草地度假酒店和观堂等品牌，城市商务及度假可以选择开元名都、开元名庭、曼居、颐居等品牌，生活方式类酒店可以选择Ruby瑰宝和MORA SPACE穆拉等品牌。借品牌之力，城市物业得以实现新生，创造更大的商业价值。
/内外协同的集团支持
其次是德胧的内外协同，为城市酒店提供了更多支持。一方面，德胧旗下品牌质与量的齐头并进，得到了权威机构的认可，为其带来了源源不断的公域流量。据了解，目前德胧开业运营和签约酒店规模超过1000家，客房总数超过16万间。同时，旗下品牌影响力多次获得权威机构认可，开元名都品牌和芳草地度假酒店均位居ABN亚洲(中国)指数国内高端酒店2021～2022年度影响力品牌TOP10。
另一方面，以百达星系为核心的会员规模目前已超过2000万，私域流量价值不容小觑。以时间为唯一价值尺度的百达星系会员体系，为会员提供了更具广度和深度的探索体验，覆盖多品牌多业态。于城市酒店而言，百达星系不仅是其获客的重要渠道之一，还是其为消费者打造多样且个性化消费权益的保障。
/一体化发展的投资新格局
最后，在投资人选择德胧的同时，德胧也做出了投资城市的决定，最终形成了一体化发展的投资新格局。以南京市场的酒店项目为例，德胧早已将酒店投资发展的理念提升至乡村和城市发展的维度。也就是说，在酒店品牌落地及产品打造的过程中，德胧考虑的不仅是项目自身的营收，还会融入城市、理解城市及在地文化，并以用户第一的产品构建能力和精细运营的持续能力去支撑与城市和乡村的发展。
在南京滴水观堂项目中，浦口城建集团之所以选择德胧，除了其在品牌建设、运营管理、会员系统、IT系统、市场营销和消费者洞察的积累之外，还有重要的一点是其对区域发展的推动作用。相信南京滴水观堂正式投入运营之后，将会成为老山汤泉度假区的文旅产业发展的一股强有力的新生之力。
结语：诚然，随着城市拓展的风向持续变化，南京市场的“德胧样本”也会随之而变。但是对于已经形成了一套灵活高效的城市拓展制胜新法则的德胧集团而言，无惧变化，摆正心态，理解消化，积极作出应对。长此以往，德胧将会在越来越多的新城市酒店投资市场，一次又一次上演“德胧样本”的商业魅力，与更多的投资人与城市并肩前行!
